追光·大数据 | 2020长沙甲级写字楼市场：全体空置率同比上升 租金下降

编者按：刚刚过去的2020年，由于新冠疫情的影响，全球经济遭遇寒流，同时对于房地产行业来说也是非比寻常的一年。

长沙楼市从一季度的“冰封”，到随后的快节拍复工复产，在“房住不炒”的主基调下颠簸前行，全体走出了一波追光向上、逆行破局的行情。

回顾这一年，购房者的需求能否产生变化？市场上涌现了哪些新的亮点？楼市从业者在讨论什么？红网房产频道以“追光”为名，来清点2020全年市况，展望2021。

回望去路，不忘初心，砥砺前行。

红网时辰旧事记者 岳瑾 长沙报道

一场疫情牵扯着有数行业的命脉，写字楼市场也在加速洗牌。2020年，疫情虽缓和了一部分的去化压力，将本来的供应高潮往后推，但长沙甲级写字楼市场照旧需求直面供应新增之后所带来的楼盘去化。

据戴德梁行近日发布年度报告显示，202年，长沙甲级写字楼市场迎来大量优质项目入市，推高了空置率，但受将来供应放缓影响估计空置率将回落，企业晋级搬迁成为本年租赁成交的次要驱动要素。

此外，长沙优质批发市场受疫情影响，全体空置率同比上升，疫情加速的社区团购或为将来批发市场带来新机遇。

新冠疫情深上天改变了产业格局，在后疫情时代，新的机遇和需求遍地开花，到底是寒冬还是暖春有待商榷。

甲级写字楼市场：梅溪湖商务区空置率在六个商务区中最低

2020年，世茂环球金融中心、富兴世界金融中心T2、汇景环球发展中心A、佳兆业广场和湘江财富金融中心T1等五个项目相继入市。据戴德梁行数据显示，上述项目共带来约57.4万平方米新增供应，使长沙甲级写字楼市场总存量增至256.5万平方米。截至四季度末，长沙市甲级写字楼市场平均租金录得86.8元每平方米每月，同比下降约13.5%；全体空置率同比上升约5.8个百分点至45.2%。

2015-2020年长沙甲级写字楼市场表现 数据来源：戴德梁行

2020年，芙蓉中路、五一、南湖新城和滨江新城等四个商务区均有新增供应项目入市，虽然在租金下调的刺激下吸纳表现不错，但大量优质项目的入市叠加疫情影响仍推升了空置率。

值得留意的是，截至四季度末，梅溪湖商务区空置率约为20.0%，在六个商务区中最低。

“从近三年长沙甲级写字楼租赁成交行业类型来看，专业服务、金融、TMT、房地产行业为甲级写字楼的次要客户来源。”戴德梁行研讨院副院长、华南研讨部董事张晓端进一步分析，往年因疫情对出行的限制以及形成的开学延迟的影响，作为“教育重城”的长沙迎来在线教育企业井喷式发展，以猿辅导、作业帮等为代表的大面积整层租赁推进教育培训业成为2020年长沙甲级写字楼市场租赁成交的主力，成交面积占比约46.3%。

优质批发市场：社区团购抢滩长沙市场

据戴德梁行数据显示，2020年前三季度，长沙社会消费品批发总额同比下降4.5%，较疫情最严重的一季度降幅收窄7.0个百分点，呈相对积极态势。前三季度长沙居民消费价格同比下跌2.4%，涨幅较2019年末下降约0.5个百分点，低于全国平均程度约0.9个百分点。

2020年，长沙优质批发市场共有9.1万平方米新增供应入市，将长沙优质批发市场总存量推升至229.0万平方米。自新冠肺炎疫情迸发，实体批发受创严重，不少品牌因运营不善而选择闭店，叠加部分购物中心品牌更新的影响，2020年长沙优质批发市场全体空置率同比上升约4.3个百分点至6.9%。

2015-2020年长沙优质批发市场表现 数据来源：戴德梁行

从新停业店铺分业态面积占比来看，批发、餐饮业态为2020年长沙市优质批发市场租赁成交的主推力，分别占全年新开店面积约36.0%和34.0%；其次是儿童业态，大面积儿童文娱业态的扩张使其在全年新开店面积的占比同比上升约3.4个百分点至19.0%。2020年，简快餐表现亮眼，次要以小小德、擂饭等中式快餐为主，在新开店铺数量中占比约17.9%，同比上升14.2个百分点。

对比新冠疫情前后我国农产品购买渠道变化可以看出，新冠肺炎疫情时期社区团购形式得到迅速推行，占比由2%增至11.9%。2020下半年，长沙迎来了美团、拼多多、滴滴等商业巨头的进驻，纷纷抢滩长沙市场。2020年12月22日，市场监管总局结合商务部召开规范社区团购次序行政指点会，并提出“九不得” 。会议首先一定了社区团购发展的积极意义，新规的提出则对企业的市场行为停止了要求，意在规范市场，引导正向竞争，或有利于社区团购愈加正向健康的发展。

张晓端以为，新的一年，汽车体验馆、中式简快餐以及多元化的休闲文娱等将助力后疫情时期长沙批发商业的发展；且随着政府一揽子产业支持政策的出台， 5G、工业互联网等新兴产业以及传统产业转型等将为长沙办公市场带来更多的需求。预测将来三年（2021—2023年），长沙优质批发市场将迎来约74.5万平方米新增供应入市：其中洋湖商圈将供应约25.5万平方米，占比约34.2%。

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大人，此事必有蹊跷！

未完待续哈哈！

老哥，这波稳