摘要：根据民间和官方的统计数据，一季度一二线市场和四线城市的土地市场出现明显分化，尤其是主要城市的土地市场量跌价涨。由于土地市场与新房市场互为影响，很可能上述状况将是一两个季度后新房市场的镜像。深圳房产百科的相关问题可以到网站了解下，我们是业内领域专业的平台，您如果有需要可以咨询，相信可以帮到您，值得您的信赖！https://m.kfang.com/gabk
从国土部发布的数据看，全国供地呈现量少价增的趋势。一季度全国房地产用地7万公顷，供应下降38%。值得重视的是，全国主要城市的地价有所上涨，1个主要监测城市综合地价上涨3%。
中原地产比较新公布的数据也显示了同样的趋势。4月以来，一线城市住宅土地成交楼面价、溢价率均创纪录，平均楼面价达到了9元每平米，溢价率为637%这是自年以来的单月比较高溢价率，年至今，仅年1月份和年8月份宅地出让溢价率超过了60%；同时，平均楼面价每平方米达到9元也是年以来宅地出让的比较高楼面价。
此外，一季度一线城市土地供应仅相当于年的%。一季度一线城市土地成交的总建筑面积也是比较近年的比较低点。
另一方面，房企的业绩并不理想。年一季度，业绩前企业仅6家现业绩同比增长，其余均出现不同程度的下滑。一季度TOP企业平均销售金额较年同期下降37%。一季度推盘项目的去化率平均为52%左右，只有深圳、杭州、南京等达到8成。
从这么多的数据中可以发现，虽然资金面开始比之前宽松，各地政策频频松绑，但二季度在成交量还没有普遍复苏的背景下，库存是制约房价上涨的比较大因素：年竣工面积亿平方米左右，约10万套(按每套0平方米)，而按照往年的经验，平均每年房地产消化能力在800万-900万套。
所以我们可以看到，在房贷新政迅速落、销量迅速上升的城市，比如深圳、北京，开发商开始了涨价，深圳星河传奇新货单价上涨了4500元，北京合生创展的项目率先宣布涨价等。而更多库存量在个月以上的城市，开发商还是以平价跑量为主，当中包括了杭州这类标志性城市。同理，开发商对于不同城市的土地市场表现出截然相反的态度，比如远洋地产总裁李明在解读今年发展战略时就曾强调，要全面退出线城市，更关注一二线城市的旧城改造。
前几年房地产企业通过提升内部效率、高周转模式现跨越式增长，但高周转意味着高库存，在年的低迷市场环境下，这种模式的弊端越发明显。从今年二季度到下半年，主要政策及资金环境持续宽松甚至微刺激，成为房企重新调整存货资产结构的机会。
在二季度这个开发商抓住时机去库存、调结构的窗口期，开发商的分城施策倾向会越来越明显，他们将把房价企稳反弹的希望寄托在人口净流入、库存不高、产业结构里高级服务业占比较高的城市。比如一线城市风向标的北京，比较近北京市房协秘书长就已经透露，北京环新盘已经普遍进入万元时代。
而在四线城市除了减少拿地之外，开发商也可能会抓住允许户型调整的机会，把大户型改为更适销的低价刚需户型。比如曾经波澜不起的惠州楼市，在新政后第二周库存去化达到%，就是因为城区80-0平方米户型的热销。
未来库存压力小、产业结构中高附加值服务业占比较高的一二线城市，其上涨势头已经确立。四线城市则要学会等待，由于有了的托底政策，不会出现所谓崩盘，只要去库存效果达到合理值，也能获得见底复苏。
如果在四线城市有购置物业需求的，不妨看看当地是否推出了购置商品房作为保障房的政策。目前福建、四川、安徽、江苏、辽宁、内蒙古和贵州等省区凡是推出这类政策的，基本属于库存压力大、房价回暖动力不足的地区，比如比较早试点回购商品房作为保障房的，就是内蒙古鄂尔多斯。今年回购商品房充当棚户区安置房高达45%的安徽芜湖，其新房楼价自年月的60元平方米一路下探至如今的5800元平方米，其间没有出现反弹。 |
