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聊聊:前季度楼市持续降温 四季度将进一步回归理性


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四季度将进一步回归理性

在及地方调控政策持续加码影响下,前季度全国楼市逐步回归理性。季度新房、二手房价格涨幅进一步趋稳,土地市场明显降温,溢价率下滑明显。机构预测,四季度房地产调控依然偏严,短期仍将面临调整压力。

房价涨幅进一步趋稳

指数研究院比较近公布的百城价格指数显示,前季度全国百城新建住宅价格累计涨幅较去年同期收窄005个百分点至241%。其中,季度价格涨幅较二季度收窄022个百分点,较去年同期收窄048个百分点。9月,百城新建住宅均价为16175元平方米,同比上涨340%,较上月收窄011个百分点;环比上涨014%,较上月收窄006个百分点。百城中环比下跌的城市数量增加3个至33个。

相比之下,二手房市场降温迹象更为明显。季度,百城二手住宅价格同比上涨091%,涨幅较二季度收窄058个百分点。同时,9月百城二手住宅连续5个月收窄,且收窄幅度呈扩大趋势。此外,价格环比下跌的城市数量增加13个至43个,下跌城市数量为年内比较高。

业内人士表示,季度全国热点城市二手房市场调控持续收紧,“二手房指导价”“信贷收紧”等调控政策不断加码,导致二手房市场价格持续下跌,预计后续将保持稳中微跌走势。

成交规模继续下滑

据中指数据初步统计,季度50个重点城市商品住宅成交面积同比下降约18%,整体成交规模低于近5年同期平均水平。其中,9月重点城市商品住宅成交面积环比下降56%,同比下降246%。

从各梯队城市来看,季度,一线、二线和线代表城市商品住宅成交面积同比均下降。其中,线代表城市同比降幅比较大,为313%。分区域看,季度,珠角代表城市商品住宅成交面积同比下降43%,较2022年同期下降16%;长角代表城市商品住宅成交面积同比下降7%。

近期房企销售额持续下滑也与此相佐证。易居研究院数据显示,9月,TOP30房企单月销售金额为5677亿元,环比下降8%,同比下降35%,同环比降幅有所扩大。从企业表现看,9月销售金额同环比上升的企业仅有绿城、阳光城。

土地市场降温明显

截至9月底,全国已有广州、深圳、成都、苏州、沈阳等15个重点城市完成第二批次土地集中出让。中信建投证券研报数据显示,15个重点城市第二轮集中土地拍卖的平均溢价率为49%,较首批22城168%的平均溢价率减少119个百分点。此外,第二轮挂牌土地共700宗,流拍及中止交易数量达206宗,流拍及中止交易率达到294%。

中信建投研报显示,上半年房地产行业整体结算毛利率和归母净利率均下滑,同时房企的融资环境并不乐观,因此下半年房企投资普遍趋于谨慎,大部分企业拿地策略较为谨慎,仅部分规模房企表现较为积极。

从全国情况看,根据中指院数据,季度全国300城住宅用地共成交16亿平方米,同比下降469%,土地出让金为8623亿元,同比下降366%。

机构预测,比较近央行在季度例会上提出“维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益”,释放出四季度信贷政策可能有微调的信号,将对稳定市场预期和提振市场信心起到积极作用。但整体看,政策环境仍较为严格,短期市场仍面临调整压力。
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