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标题: 在美国买投资房的要点，建议收藏 [打印本页]

作者: bushiren 时间: 2022-4-13 15:10
标题: 在美国买投资房的要点，建议收藏

　　不止是在国内，海外的华人也喜欢投资买房。凡是中国人多的地方，房价就居高不下，比如旧金山附近的硅谷，现在号称全美房价最高，又如洛杉矶、纽约等大城市，华人对其高房价都作出了贡献。但买什么样的房子能够又赚又省心，还是很有讲究的。总之买房尤其是买投资房是门大学问，今天小编来简单分析一下买投资房的要点。旧金山房产的具体问题可以到我们网站了解一下，也有业内领域专业的客服为您解答问题，值得您的信赖！

　　注意投资房和自住房的区别

　　如果你想在美国买房，应该先弄清买房的目的是什么。如果是自住房，因各人喜好不一，有人喜欢郊区，有人向往市区，有人喜欢独立屋，有人爱公寓，有人爱住水边，有人喜欢山坡树林。买自住房最重要的原则只有一个，就是自己喜欢才买。只要喜欢，买下来永远不会后悔。如果是为投资而购房，那就不一样了。投资的目的是赚钱，在房价缓慢上涨的市场，只有投资少租金高才能赚钱。所以要用心琢磨租客的喜好才是最重要的。投资房不能买太贵、太高档或房间数量太多的，试想，每个月能花几千美金出租房子的人，早就有能力购房了，怎么可能去租房呢？即便是愿意，也是短期的，难有长期租户。

　　地理位置

　　地理位置永远是投资的第一考虑因素，选择一个经济上升区，比经济下降区要好，所谓经济上升，通常就是人口是否呈增长态势。另外，房子的位置不能太偏僻，离学校、市场等居住配套太远或者交通出行不方便，都不容易出租或出售，即便是能够出租或出售，价格也偏低。

　　建筑年代

　　对于不熟悉房屋装修，工作繁忙怕麻烦，或者本人不在美国的买主，建议选择较新的房子。因为老房子修理费太高，麻烦多，维护成本昂贵。虽然投资新房子的毛利率，通常远远不如老房子，但由于老房子的修理费多，故净投资回报也相差不会太大。通常50年以上旧房子（这里主要指公寓楼）的电路、水路、管道等设施没有独立的电表、水表，于是不得不由屋主支付电费和水费，而美国人一年四季都开空调，浪费相当大，这是笔不可控的开支。故为了省心，凡由屋主支付Utilities的房屋，应该慎重考虑。

　　周边环境

　　这里是指小环境，即房屋所在的社区，如果这个社区的居民很穷，学区不好，通常房价也不会高，如果这个社区附近都是旧房子，而你看中的是一幢被旧房子围绕的新房子，而且价格相当诱人，劝你最好还是别买，因为新房子的市场价值会受周边旧房子的拖累而贬值，升值前景不会大。另外，机场、大烟囱、高压线、屠宰场、监狱以及坟场附近的房屋，通通需要慎重考虑。租客往往喜欢交通便利、商业配套好的区域，方便仍是他们的第一选择。

　　占地面积及房屋朝向

　　如果是自住房，大多数人都喜欢占地面积大的独立屋。但对投资房而言，占地太大反而是个负担，会降低投资收益率。因为同样大小的房屋如果占地面积大，则肯定投资成本大。大花园意味着维护开支大，除草、浇水、施肥等都要钱，其实美国本身就是个大花园，很少有租客会强调花园要如何如何，他们一般在乎屋内设施远超过屋外环境，因此，投资房没必要占地过大。坐北朝南的房子是非常科学的，风水应该是门科学而不是迷信。风水不好的房屋，人住进去会得病，这不是怂言听闻。投资房虽不象自住房那样非常讲究风水，但至少也要说得过去。

　　地税和保险

　　投资房的地税和保险也应该被列为考虑因素，因为这会直接影响到投资回报。不同城市不同地区的地税差别非常大，投资房的保险费用（指房屋火险等）一般比自住房要高，房屋保险是必不可少的，即使是现金购买也应该坚持买房屋险，这是从安全角度出发。比如，租客不小心跌倒，你就有可能成为被吿而赔偿一大笔钱。

　　房屋保养及支出

　　按照美国的法律规定，房屋维护是业主的义务，如果房屋下水道坏了，洗碗机不工作了，或者空调不制冷了，都需要业主及时花钱修好。房屋维护支出将是一大笔费用，因此在购房时，在合同中最好约定一个前提条件，那就是为了确保房屋质量，要求聘请专业人士做一次inspection（房屋检查），以便了解屋顶是否需要更换，下水道和空调是否正常工作，以及房屋是否建立在自然灾害较为频繁的地区。Inspection的费用通常由购方支付，如果通过Inspection发现了质量问题，可以要求售方修理，如果售方不负责修理，则购方可以拒绝购买而不会承担任何责任。做Inspection是为今后的房屋保养着想。

　　投资回报率

　　投资回报率要多少才算是成功的投资？如果用现金全款购房（即不考虑贷款）且不考虑房价上涨的因素，仅考虑租金收入，那么投资净回报应当在8%-10%左右才算是划算的买卖。这个投资净回报的计算方式是：

　　收入：指租金收入；

　　支出：指房屋维护费、房屋管理费、地税、租金、广告费、法律诉讼费等，有些公寓还有小区物业管理费；

　　净回报：指收入减去支出后的净利润。

　　一般而言，新房子因为价格高，租金的投资回报率要低于年代旧远的房子。通常房龄在20年至30年的房子，租金的投资回报率最高。

　　贷款安排

　　虽然美联储宣布加息了，但是美国的住房贷款利率目前还是处于历史较低水平。30年按揭贷款利率一般在5%～6%左右，权益抵押贷款利率在4%-5%之间，如果有条件贷款，还是不要错过这个机会。只要利用好贷款这个财务杠杆，仅靠租金收入，投资回报率就可达15%甚至更高。

　　如何对出租屋进行管理

　　买房后如何出租，如何收租金，如何对付老赖租客，如何维护保养房屋，通通都是学问，不同的人管理的效果完全不同。前不久一个朋友说他很后悔买出租房，因为他太善良了，太相信租客了，结果受伤的总是他，后来一气之下把房子干脆卖掉了。看来并非所有人都适合买房投资。如果自己有时间精力，可以自己管理，这样能省下一笔管理费（通常一年按一个月的租金计算，每月再收取租金的8%～10%）。修理什么的，可以自己去Home depot 或 Lowe's 买零部件。能够自己安装的话就自己干，自己做不了可以寻找专业修理人员上门修理，要知道美国的人工费用很高，工人上门一次，仅是上门服务费就得80美元，还不算其他的零件费和人工费。

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